Ini Syarat dan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah, Catat Moms!

Apakah baru saja membeli tanah atau mendapat warisan tanah? Ada baiknya segera melakukan balik nama sertifikat tanah.

Ini dilakukan supaya hak kepemilikan tanah berkekuatan hukum tetap.

Jika ingin melakukan balik nama sertifikat tanah, mengetahui syarat dan biaya balik nama sertifikat tanah juga menjadi hal penting.

Apalagi jika ingin mengurus balik nama sertifikat tanah secara mandiri atau tanpa menggunakan jasa notaris.

Dengan mengetahui syarat dan biaya balik nama sertifikat tanah, Moms bisa menyiapkan kisaran dana yang akan dikeluarkan.

Yuk, simak syarat dan biaya balik nama sertifikat tanah berikut ini!

Baca Juga: 3+ Contoh Surat Hibah Tanah Berdasarkan Peruntukkannya

Apa Itu Balik Nama?

Sebelum mengetahui cara balik nama sertifikat nama, Moms dan Dads harus paham terlebih dahulu mengenai balik nama.

Balik nama adalah prosedur pergantian nama kepemilikan dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) sebuah properti dari atas nama penjual menjadi atas nama pembeli.

Ketika melakukan perubahan nama SHM tersebut, maka hak atas tanah maupun bangunan tersebut sudah berpindah tangan secara resmi. 

Proses balik nama adalah proses yang memerlukan bantuan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Meski begitu, Moms juga tetap bisa mengurus proses ini secara mandiri. 

Selain itu, Moms juga harus mendatangi Badan Pertanahan Nasional (BPN) selaku instansi pemerintahan yang berhak mengeluarkan dan mengganti nama sertifikat tanah.

Baca Juga: Jadwal Puasa Sunah Bulan Desember 2022, Yuk Amalkan!

Prosedur Pengurusan Balik Nama Sertifikat Tanah

Nah, prosedur pengurusan balik nama sertifikat tanah setidaknya harus melalui 2 tahapan.

Pertama, pemilik tanah atau calon pemilik tanah harus mendatangi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Hal ini mengacu pada Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni Pasal 37, di mana setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT.

Supaya transaksi jual beli tanah dilegalkan negara, harus terlebih dulu mengurus Akta Jual Beli atau AJB.

Akta ini adalah dokumen resmi yang menjadi bukti sah telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.

Kantor PPAT selanjutnya akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik tanah lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN).

Hal ini perlu dilakukan untuk menghindari sengketa lahan atau jual beli yang tidak sah.

Ada beberapa dokumen lain yang harus dibawa penjual dan pembeli tanah antara lain:

• KTP
• Kartu Keluarga
• NPWP
• Surat nikah.

Sementara itu, khusus untuk penjual tanah, wajib untuk menyertakan beberapa dokumen, seperti:

• Bukti pembayaran PBB
• Sertifikat tanah
• Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Apabila tanah tidak memiliki masalah, sesuai dengan PP Nomor 34 Tahun 2016, kantor PPAT akan meminta pembeli tanah untuk membayar pajak PPh sebesar 2,5 persen dari nilai bruto (nilai penjualan tanah).

Sementara untuk biaya pengecekan dan penerbitan AJB, kantor notaris menetapkan tarif yang berbeda-beda.

Itu sebabnya, pembeli dan penjual tanah bisa terlebih dahulu saling sepakat untuk memilih kantor PPAT yang akan dipakai.

Baca Juga: Mau Masak Kangkung untuk MPASI Anak? Cek Kandungan Gizinya Berikut Ini!

Bisa Dilakukan Mandiri atau ke Kantor PPAT

Pengurusan sertifikat balik nama bisa dilakukan dengan dua cara.

Pertama, mengurusnya secara mandiri; kedua, dengan menyerahkannya pada kantor PPAT.

Namun, berapa biaya balik nama sertifikat tanah di notaris?

Tentunya jika diurus kantor PPAT, mereka akan mengenakan biaya pengurusan.

Cara ini bisa memiliki kelebihan, pemilik tanah nantinya tidak perlu membuang waktu pengurusan ke BPN karena semua telah diurus oleh PPAT.

Sementara jika diurus mandiri, pemilik tanah bisa langsung mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi tanah berada.

Mengutip dari laman resmi Kementerian ATR/BPN, dokumen yang harus dipersiapkan antara lain:

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup.
• Surat Kuasa apabila dikuasakan.
• Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
• Sertifikat asli.
• Untuk perorangan yang keperdataannya tunduk pada hukum perdata dibuktikan dengan penetapan Pengadilan. Atau yang tunduk pada hukum adat dibuktikan dengan surat pernyataan perubahan nama dari yang bersangkutan, diketahui Kepala Desa/Lurah dan Camat setempat.
• Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket kantor BPN (khusus bagi badan hukum).
• Sertifikat Tanah Asli.
• Akta Jual Beli Tanah dari PPAT.
• Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak itu hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang.
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket Bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

Sementara itu, untuk biaya balik nama sertifikat tanah atau biaya balik nama tanah yang harus dikeluarkan di Kantor BPN adalah biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah yang asli sebesar Rp50.000.

Biaya balik nama sertifikat tanah yang harus dibayar di Kantor BPN adalah biaya pelayanan balik nama sertifikat.

Besarannya adalah sebesar nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000).

Sebagai contoh, pembeli bidang tanah seluas 100 meter persegi dengan harga per meter sebesar Rp1.000.000.

Maka, biaya balik nama sertifikat tanah di Kantor BPN adalah Rp100.000.

Baca Juga: 10+ Rekomendasi Dokter Gigi Tangerang, Tersedia Operasi Gigi Bungsu!

Biaya yang Dikeluarkan Balik Nama Sertifikat Tanah

Proses balik nama sertifikat tanah juga akan membutuhkan sejumlah biaya.

Biaya ini akan dikenakan sesuai dengan ketentuan yang telah diterapkan oleh pemerintah.

enting untuk mempersiapkan biaya balik nama sertifikat rumah maupun tanah dengan baik sejak awal, agar proses balik nama ini bisa berjalan dengan lancar. 

Berikut ini adalah beberapa biaya balik nama sertifikat rumah dan tanah yang harus dibayarkan saat proses balik nama sertifikat rumah: 

1. Biaya Pengecekan dan Penerbitan Akta Jual Beli (AJB) 

Ini merupakan komponen biaya pertama yang wajib dibayarkan saat melakukan balik nama sertifikat tanah maupun rumah.

Pada umumnya, masing-masing kantor Petugas Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan memiliki kebijakan tersendiri terkait besaran biaya ini.

Hal ini menyebabkan adanya kemungkinan perbedaan besaran biaya antara penerbitan AJB antara satu PPAT dengan yang lainnya. 

Namun biasanya, rata-rata kantor PPAT akan menerapkan besaran biaya ini sekitar 0,5-1% dari jumlah keseluruhan nilai transaksi.

Artinya, semakin besar transaksi yang dilakukan, maka akan semakin besar juga biaya penerbitan AJB itu sendiri.

Jika ingin mendapatkan biaya penerbitan AJB yang lebih ringan, tidak ada salahnya mendatangi dan berkonsultasi dengan 2-3 kantor PPAT yang berbeda terlebih dahulu. 

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya balik nama tanah yang kedua adalah BPHTB. Nilai biaya ini sebesar 5% dari harga tanah maupun rumah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOP) tanah maupun rumah itu sendiri. 

Baca Juga: Kandungan Gizi dan Manfaat Tepung Tapioka, Beda dengan Tepung Singkong Biasa

3. Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah

Biaya balik nama tanah yang satu ini biasanya dibayarkan ketika berkas pengurusan dimasukkan ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Proses pengecekan keabsahan sebuah sertifikat akan dilakukan langsung oleh petugas BPN, jika pemohon sudah melengkapi semua berkas yang dibutuhkan dengan baik. 

Ini merupakan salah satu bagian penting dalam pengurusan sertifikat tanah maupun rumah.

Pengecekan ini bertujuan untuk melihat bagaimana status tanah maupun rumah tersebut, sekaligus memastikan bahwa aset tersebut bebas dari persengketaan oleh pihak manapun.

Biaya pengecekan ini sebesar Rp 50 ribu dan sama untuk semua tanah maupun rumah. 

4. Biaya Pelayanan Balik Nama

Ini menjadi komponen biaya terakhir yang wajib dibayarkan saat melakukan balik nama sertifikat tanah.

Rumus untuk menghitung biaya ini adalah nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000).

Pahami berbagai komponen biaya balik nama sertifikat rumah dan juga persyaratan balik nama sertifikat tanah dengan baik.

Hal ini akan memudahkan persiapan semua biaya dan persyaratan tersebut sejak awal, sehingga rencana untuk melakukan balik nama sertifikat tanah bisa berjalan dengan cepat.

Baca Juga: 10 Inspirasi Gaya Foto Berdiri untuk Wanita dan Pria, Anti Canggung!

Simulasi Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Untuk memperjelas perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah, maka cek simulasi berikut ini sebagai contoh: 

Moms membeli sebidang tanah di Jakarta dengan luas 400 m2 dan NJOP senilai Rp400 juta.

Nilai transaksi atas tanah tersebut sebesar Rp800 juta.

Lalu, berapa balik nama sertifikat tanah yang harus dibayarkan Moms? 

Berikut ini adalah rincian biaya balik nama tanah yang harus dibayarkan saat melakukan balik nama sertifikat tanah tersebut: 

1. Biaya Penerbitan AJB

Biaya ini relatif dan bisa saja berbeda-beda antara satu PPAT dengan yang lainnya, yakni sekitar 0,5-1%.

Namun dalam simulasi ini, besaran biaya ini diasumsikan 1%, sehingga biaya yang harus dibayarkan adalah senilai Rp 8 juta. 

2. Biaya BPHTB

Biaya ini dihitung dengan rumus: tarif pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTK) 

Jika nilai transaksi sebesar Rp 800 juta di kota Jakarta, maka BPHTB adalah sebesar Rp 32 juta. 

3. Biaya Pengecekan Keabsahan Tanah

Jumlah biaya ini sebesar Rp50 ribu dan nilainya sama untuk semua tanah. 

4. Biaya Balik Nama 

Biaya ini dihitung dengan rumus: nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 

Berdasarkan contoh di atas, maka perhitungan biaya ini adalah:

Rp 800.000.000,- /1.000 = Rp 800.000,- 

Berdasarkan contoh di atas, maka biaya balik nama sertifikat rumah yang harus dibayarkan adalah sebesar: Rp8.000.000,- + Rp32.000.000,- + Rp50.000,- + Rp800.000,- = Rp40.850.000,- 

Baca Juga: Mengenal Kalimat Persuasif, Kata Ajakan yang Biasanya Ada di Iklan, Yuk Dipelajari!

Hal yang Harus Diperhatikan sebelum Melakukan Balik Nama Sertifikat

Selain mengetahui prosedur dan biaya balik nama sertifikat tanah yang telah disebutkan di atas, perhatikan beberapa poin penting, seperti luas tanah.

Berikut ini beberapa poin penting yang harus diperhatikan sebelum melakukan balik nama sertifikat tanah, di antara lainnya:

1. Mengecek Ulang Lokasi dan Luas Tanah

Poin penting pertama yang harus Moms dan Dads lakukan sebelum mengajukan balik nama sertifikat tanah adalah memeriksa kembali lokasi dan luas tanah.

Pastikan letak lokasi dan luas tanahnya sudah sesuai, ya!

Selain itu, perhatikan juga batas-batas tanah dengan daerah sekitarnya bersama pemilik tanah.

Keterangan letak dan luas tanah biasanya dinyatakan dalam bentuk surat ukur atau gambar situasi yang menunjukkan letak, batas, bentuk, dan luas tanah.

2. Status Kepemilikan Lahan

Hal penting selanjutnya yang tidak boleh ketinggalan adalah status kepemilikan tanah. Moms dan Dads hanya perlu memastikan bahwa status lahan yang akan dibeli memiliki dasar hukum yang jelas.

Dengan begitu Moms harus mengetahui status tanah ini dari jual-beli, warisan, hibah, atau bahkan barter.

Itulah informasi mengenai prosedur dan biaya balik nama sertifikat tanah.

Jika Moms atau Dads kebingungan, ada baiknya untuk meminta bantuan hukum dari ahlinya.