Pajak Jual Beli Tanah: Dasar Hukum dan Cara Menghitungnya

Dalam investasi properti, khususnya jual-beli tanah, ada aturan pajak yang harus dibayarkan yang dikenal dengan pajak jual beli tanah.

Tanah adalah salah satu aset investasi yang memiliki nilai jual yang cenderung naik setiap tahunnya.

Pajak jual beli tanah adalah hasil dari kegiatan transaksi jual beli tanah.

Jenis transaksi ini juga bisa melibatkan biaya lainnya yang harus dipenuhi oleh penjual atau pembeli sesuai peraturan perundang-undangan.

Lantas, jika ingin tahu berapa persen pajak jual beli tanah, ditanggung siapa, dasar hukum, dan cara menghitungnya, ada baiknya menyimak ulasan lengkapnya berikut ini!

Baca Juga: 3 Jenis Investasi Jangka Pendek yang Aman bagi Pemula serta Kelebihan dan Kekurangannya

Pengertian Pajak Jual Beli Tanah

Sebelum meembahas cara penghitungan pajak jual beli tanah, penting memahami apa sebenarnya yang disebut pajak penjualan tanah atau pajak jual beli tanah ini.

Secara umum, pajak penjualan tanah merupakan pajak jual-beli tanah yang harus ditanggung oleh kedua belah ketika transaksi.

Dalam hal ini, adalah penjual dan pembeli yang memiliki besaran pajak masing-masing.

Nominalnya tergantung pada objek tanah yang diperjualbelikan kepada pihak terkait.

Jadi, masing-masing penjual maupun pembeli akan memiliki besaran pajak yang berbeda, tergantung dengan tanah yang diperjualbelikan.

Umumnya, pajak dari penjualan tanah yang ditanggung oleh penjual dan pembeli, antara lain PPh, BPHTB, PPN, biaya pengecekan sertifikat, serta jasa notaris atau PPAT.

Dasar Hukum yang Berlaku

Pajak jual beli tanah yang ada di Indonesia diatur dalam sebuah peraturan pemerintah.

Peraturan tersebut adalah Pasal 1 Ayat 1 Peraturan Pemerintah No.48 Tahun 1994 perihal Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

Tak hanya itu saja, berdasarkan Pasal 39 ayat 1 huruf G Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 perihal Pendaftaran Tanah.

Jika ingin menjual tanah, maka harus melunasi pembayaran PPh terlebih dahulu sebelum pengurusan akta jual beli ke notaris.

Baca Juga: Untuk Pemula, Ini 3 Cara Investasi Emas yang Aman!

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah

Setelah mengetahui apa itu pajak jual beli tanah, Moms dan Dads bisa mulai menghitung pajak tersebut.

Biasanya, terdapat empat jenis pajak yang sering digunakan.

Seperti misalnya PPh, BPHTB, PPN, hingga PBB.

Nah, berikut penjelasan pajak jual beli tanah lengkapnya:

1. PPh

Pajak Penghasilan (PPh) adalah pajak dari penjualan tanah yang wajib dibayarkan oleh si penjual tanah.

Pajak penjualan tanah PPh ini harus dibayarkan oleh penjual sebelum mereka mendapatkan Akta Jual Beli (AJB).

Hal ini dilakukan untuk mencegah terjadinya sengketa di atas tanah tersebut di kemudian hari.

Lantas jika ingin tahu berapa persen besaran pajak penjualan tanah, Moms bisa melihat dari aturan yang kini berlaku.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 perihal Tarif Baru PPh Final atas Pajak Penjualan Tanah dan Bangunan, besaran pajak untuk PPh ini adalah 2,5 persen pada setiap transaksi.

Nah, cara menghitung pajak penjualan tanah berupa PPh cukup mudah.

Misalnya, sebuah tanah telah disepakati untuk diperjualbelikan senilai Rp500 juta, maka besarnya PPh adalah?

PPh

= 2.5% x Rp500 juta

= Rp12,5 juta.

Baca Juga: Minat Beli Rumah Subsidi? Pelajari Kelebihan dan Kekurangannya!

2. BPHTB

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak penjualan tanah dan bangunan yang perlu dan wajib dibayarkan oleh pembeli tanah.

Awalnya, pajak ini dipungut oleh pemerintah pusat, tetapi sejak 1 Januari 2011 pajak ini dialihkan oleh pemerintah kabupaten atau kota.

Nah, besaran nilai BPHTB adalah 5% dari nilai jual objek pajak (NJOP) yang telah dikurangi oleh nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP).

Nah, nilai dari NJOP pada tiap wilayah tidak sama sesuai dengan kondisi setempat.

Misalnya, sebuah tanah yang sedang diperjualbelikan seharga Rp200 juta memiliki nilai NPOPTKP sebesar Rp100 juta.

Maka nilai BPHTB adalah?

BPHTB

= 5% x (Rp200 juta - Rp100 juta)

= 5% x Rp100 juta

= Rp5 juta

3. PPN

Pajak pertambahan nilai (PPN) adalah pajak yang akan dibebankan kepada pembeli, yaitu sebesar 10% dari total nilai penjualan tanah.

Namun, tidak semua pembelian tanah akan dibebankan PPN, hanya tanah yang digunakan sebagai usaha dan memperoleh keuntungan saja yang akan dikenakan PPN.

Misalnya, sebuah tanah diperjualbelikan senilai Rp250 juta, maka besarnya PPN yang ditanggung adalah?

PPN

= 10% x Rp250 juta

= Rp20 juta

4. PBB

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang wajib dibayarkan oleh penjual, karena ia dianggap sebagai pihak yang akan mendapatkan keuntungan dari penjualan tanah.

Dasar hukum dalam penentuan PBB adalah UU No.12 Tahun 1985 perihal Pajak Bumi dan Bangunan, yaitu sebesar 0,5%.

Ada beberapa hal yang harus diperhatikan dalam penentuan jumlah pajak wajib bayar.

Ini adalah nilai jual objek pajak (NJOP), nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP), serta nilai jual kena pajak (NJKP).

Besaran nilai NJKP ditetapkan berdasarkan KMK No. 201/KMK.04/2000.

Jika nilai NJOP lebih dari Rp1 miliar, maka besaran NJKP adalah 40%.

Sementara jika NJOP kurang dari Rp1 miliar, maka NJKP adalah 20%.

Misalnya, sebidang tanah yang dijual memiliki nilai Rp100 juta, maka besaran nilai PBB yang akan ditanggung oleh penjual adalah sebesar?

PBB

= 0,5% x (20% x Rp100 juta)

= 0,5% x Rp20 juta

= Rp100 ribu

Baca Juga: Pengertian Penerimaan Negara Bukan Pajak dan Jenisnya

Biaya Akta Jual Beli Tanah

AJB (Akta Jual Beli) adalah dokumen yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Dokumen ini menjadi rujukan bagi penjual atau pembeli jika terdapat perselisihan di kemudian hari, terutama berkaitan dengan legalitas.

Sebelum mengetaui biaya pembuatan AJB tanah, ada beberapa syarat pengajuan yang perlu Moms ketahui, yaitu:

• Fotokopi KTP suami-istri (jika sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi Akta Nikah
• Fotokopi keterangan WNI.

Petugas PPAT mungkin juga akan meminta dokumen berikut, seperti:

• Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan Surat Tanda Terima Setoran
• Sertifikat tanah
• Surat Izin Mendirikan Bangunan
• Bukti pembayaran rekening listrik, telepon dan air.

Selain dokumen yang disebutkan di atas, mungkin saja petugas PPAT akan meminta syarat dokumen lain atau meninjau lokasi tanah.

Adapun biaya AJB tanah diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No.33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Berikut rincian biaya pembuatan AJB:

• Nilai transaksi kurang dari setara Rp500 juta, biaya pembuatan akta maksimal sebesar 1%
• Nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan akta maksimal sebesar 0,75%
• Nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar sampai Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta maksimal sebesar 0,5%
• Nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta maksimal sebesar 0,25%

Persentase tersebut dihitung berdasarkan nilai transaksi yang dilakukan. Dari situ, biaya pembuatan AJB dapat diketahui secara pasti.

Sebagai contoh, terjadi transaksi jual beli tanah senilai Rp200 juta. Transaksi ini akan dikenakan biaya pembuatan akta maksimal 1%.

Dengan demikian, biaya maksimal pembuatan akta adalah sebesar Rp2 juta.

Biaya tersebut belum termasuk biaya tambahan lainnya. Misalnya, biaya jasa notaris untuk mengurus legalitas tanah.

Baca Juga: Praktis, Ini 5 Cara Mencairkan BPJS Ketenagakerjaan

Tips Melakukan Transaksi Jual Beli Tanah

Selain dari pajak penjualan tanah yang dikenakan saat jual beli tanah, ada hal lain yang penting untuk di perhatikan saat melakukan transaksi tersebut, misalnya:

Moms dan Dads wajib untuk melakukan pengecekan terhadap keaslian sertifikat tanah di Kantor Pertanahan.

Pajak PPh wajib penjual lunasi sebelum mengurus surat AJB dan menerima uang dari penjualan tanah.

Pastikan menyiapkan beberapa orang sebagai saksi saat dilakukan penandatanganan surat AJB.

Hal ini untuk menghindari terjadinya sengketa atau wanprestasi di kemudian hari.

Seorang PPAT tidak akan menerbitkan AJB sebelum penjual telah melunasi PPh-nya.

Selain itu, PPAT juga tidak akan menandatangani surat AJB sebelum pembeli telah sudah melunasi pembayaran pembelian tanah.

Proses Pengajuan dan Pembayaran Pajak

Langkah-langkah spesifik untuk mengajukan dan membayar pajak jual beli tanah meliputi:

1. Mengumpulkan dokumen yang diperlukan, seperti akta jual beli, sertifikat tanah, dan identitas diri.
2. Menghitung jumlah pajak yang harus dibayar berdasarkan nilai transaksi atau nilai jual objek pajak (NJOP).
3. Mengunjungi kantor pajak atau menggunakan layanan online untuk mengisi formulir yang diperlukan.
4. Melakukan pembayaran pajak melalui bank yang ditunjuk atau platform pembayaran yang tersedia.
5. Mendapatkan bukti pembayaran dan menyimpan salinan dokumen untuk keperluan administrasi.

Baca Juga: 7+ Cara Cek Tagihan Listrik, Bisa lewat WhatsApp!

Itulah yang perlu dipahami terkait pajak jual beli tanah.

Bila Moms membutuhkan saran ahli mengenai hal ini, bisa meminta saran kepada ahli hukum, seperti notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).